Межевание от А до Я

       Для начала стоит разобрать, что же такое межевание, кому оно требуется и для чего. Межевание, обязательная процедура для всех земельных участков – это совокупность работ, направленная на уточнение границ с целью внесения сведений о площади и местоположении участка в органы кадастрового учета. Согласно проекту “Дорожной карты”, все земельные участки, находящиеся в муниципальной, юридической и частной собственности должны пройти процедуру межевания до 2018 года. Это приурочено к новой реформе в налоговой сфере, а так же создает единую информационную базу о внутренних территориях РФ. Некоторые сведения отображаются на публичной кадастровой карте и на официальном сайте РосРеестра. Стоит отметить, что собственники участков получают возможность узаконить границы своих земель и в любой момент времени восстановить границы своего участка на местности, опираясь на точные координаты, полученные в результате межевания.

      Процесс межевание состоит из шести основных стадий:

  • Выбор и заключение договора с организацией, имеющей разрешение на оказание кадастровых услуг. Это может быть как ИП в лице кадастрового инженера, так и юридическое лицо, в штате которого зарегистрировано не менее двух кадастровых инженеров.

На что стоит обратить внимание при заключении договора:

— наличие действующего аттестата кадастрового инженера

— свидетельство о членстве кадастрового инженера в СРО

— опыт кадастрового инженера и количество положительных решений (с этим списком можно ознакомиться на официальном сайте Росреестра)

— в договоре должны быть оговорен срок выполнения и описан результат работ (внесение сведений об участке, уточнение и вынос границ на местности, согласование границ и т.п.)

  • Сбор и анализ исходной документации:

— документ, подтверждающий право собственности на земельный участок или выписка из ЕГРН

— кадастровая выписка о земельном участке или кадастровый паспорт;

— документы правообладателя (паспорт, СНИЛС, ИНН)

— картографические материалы (генплан, проект организации застройки, план границ земельных участков или другие чертежи и схемы, отображающие положение земельного участка)

  • Полевые работы на местности производятся с использованием высокоточного геодезического оборудования квалифицированными специалистами. Этот процесс, если не вдаваться в профессиональные подробности, на деле является измерением фактического положения всех физических объектов (заборы, строения, инженерные коммуникации, дороги, подъезды). После камеральной обработки полевых измерений, вычерчивается топографический план в электронном виде, в результате являющийся цифровой картой участка, привязанной к местной системе координат.
  • Далее, опираясь на полученные сведения, кадастровый инженер формирует границу земельного участка, которую требуется согласовать со смежными пользователями земель. Согласование необходимо проводить только с теми собственниками, которые не состоят на кадастровом учете с межеванием. В случае если, контакты с соседями отсутствуют, и нет возможности с ними связаться, законом предусмотрена возможность подать объявление в местную газету, с целью сообщить о планируемых работах.
  • После согласования начинается формирование межевого плана и передача полного пакета документов в орган ГКН (государственный кадастр недвижимости).
  • Завершающим этапом является получение решения о внесение сведений от уполномоченного органа.

В результате проводимых работ органом учета выдается выписка из ЕГРН об основных характеристиках и правообладателях земельного участка.

Вышеуказанное описание работ предусмотрено для межевания ранее учтенных земельных участков, т.е. существовавших до вступления в силу 221 ФЗ «Закона о кадастре». Стоит отметить, что при межевании таких земельных участков возможно изменение площади до 10% (или, в некоторых случаях, на величину минимального размера земельного участка) как в большую, так и в меньшую сторону, от ранее заявленной.

Теперь мы рассмотрим случаи, при которых сведения о границе земельного участка с межеванием необходимы для преобразования площади земельных участков.

Например, Вы имеете два или более земельных участков смежных между собой, но хотите иметь один документ на общую территорию этих земельных участков. Эта процедура называется — объединение земельных участков. Проверив возможность проведения данных работ, в соответствии с принятыми нормами законодательства, кадастровый инженер готовит пакет документов для проведения данной процедуры. Здесь есть два отличия от первичного межевания:

1) нет необходимости проводить полевые работы

2) в случае отсутствия постановления на присвоение адреса образованному путем объединения земельному участку, адрес объекта будет указан до населенного пункта или улицы. Чтобы получить постановление об адресе земельного участка потребуется обратиться в орган местного самоуправления с заявлением и схемой, которую, так же, может подготовить кадастровый инженер перед началом работ.

      Рассмотрим следующий случай — раздел земельного участка. Как правило, данная процедура необходима для выхода из общей долевой собственности, либо когда собственник земельного участка хочет продать часть принадлежащих ему территорий. Первое, на что нужно обратить внимание, это площадь предельно минимального размера земельного участка образуемого на данной территории. Устанавливаются данные нормы органом местного самоуправления и публикуются на официальных сайтах.

Перераспределение границ – данная процедура существует, когда необходимо изменить границы между несколькими смежными участками, проще говоря — обменяться территориями.

Перераспределение границ земельного участка с землями МО (муниципального образования или госсобственности) – это процесс введен законом с марта 2015 года и позволяет выкупить по кадастровой стоимости дополнительные сотки земли, граничащие с имеющимся земельным участком.

Немного о приватизации. Бесплатную приватизацию не отменяют, но зачастую данная процедура становится более сложной в связи с тем, что для постановки на кадастровый учет земельного участка могут потребоваться документы, которых ранее не существовало. Например, в соответствии с новым законодательством, образование земельных участков (не касается приватизированных) в дачных и садовых некоммерческих объединениях возможно при предоставлении проекта генерального плана или проекта межевания территорий и ранее утвержденный генеральный план, или иная имеющаяся в ведении объединения документация по планировке может не подойти. Первым, что необходимо для постановки такого земельного участка на кадастровый учет — это выяснить у председателя правления, внесен ли земельный участок общего массива на кадастровый учет. С вступлением в силу 218-ФЗ и необходимостью наличия проекта организации застройки, органы местного управления предполагают практику образования земельных участков на основании ранее утвержденных документов по планировки.

Выше мы описали одни из самых популярных кадастровых работ по земельным участкам. Существует также ряд процедур, таких как образование частей земельных участков для передачи в аренду, образованию земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности для последующего выкупа на торгах или по кадастровой стоимости. Местоположение границ земельного участка является основной характеристикой земельного участка, и, в соответствии с действующим законодательством, характеризуется наличием координат поворотных точек границ.